De ambitie die het kabinet ten toon spreidt, mag er zijn. Er komt een bedrag van €2 miljard vrij om de woningmarkt te stimuleren. Er komt een bouwfonds van €1 miljard voor de bouw van woningen in gebieden met een nijpend woningtekort. Daarnaast wordt er Gefaseerd €1 miljard beschikbaar gesteld om woningcorporaties een fiscale korting te geven op de verhuurdersheffing als stimulans om meer huizen te bouwen.

Is deze daadkracht voldoende? Clubs als ABF Research en Capital Value hebben berekend dat er tot 2025 minimaal 95.000 - 115.000 per jaar gebouwd moeten worden om de tekorten substantieel omlaag te drukken. Die getallen worden in ieder geval in 2019 bij lange na niet gehaald. Er komen dit jaar waarschijnlijk 66.000 woningen bij, evenveel als in 2018. Om het allemaal nog erger te maken, het aantal afgegeven bouwvergunningen laat tot nu toe een dalende trend zien.

Er is met andere woorden nog heel veel werk te verzetten, voordat we als samenleving zelfs maar greep kunnen krijgen op de tekorten. In die zin zijn de plannen van Rutte III zeker een stap in de goede richting. Maar toen kwam de Raad van State op 29 mei met een uitspraak over het Programma Aanpak Stikstof. In het verlengde van die uitspraak kwam op 25 september, een dag na Prinsjesdag, de commissie Remkes met haar Stikstofadvies. Dat advies trof niet alleen de veehouderij in Nederland, maar kwam ook keihard aan in de bouwsector.

De commissie is van mening dat er in de bouw winst is te behalen door modulair, energieneutraal, circulair en natuur inclusief te bouwen en door beter gebruik van innovatieve technieken en materialen. Het Adviescollege adviseert aanbestedingsvoorwaarden en vergunningsvoorwaarden hierop aan te passen. Het Rijk moet bij projecten het goede voorbeeld geven door emissiearm te bouwen. Voor gemeenten ziet het adviescollege vooral een rol in het inzetten van het ruimtelijk beleid, het formuleren van voorwaarden in bestemmingsplannen, en in informatievoorziening en voorbeeldgedrag in lokale projecten. 

Het advies heeft tot dusverre grote gevolgen. De Bouw komt in Nederland nagenoeg stil te liggen. Remkes is zich daar overigens wel van bewust gelet op zijn commentaar. Stikstof dwingt tot scherpe keuzes waarbinnen niet alle bouwprojecten zullen passen, is de duidelijke boodschap van Johan Remkes aan het kabinet. Door boeren uit te kopen en maximumsnelheid op snelwegen te verlagen ontstaat weer ruimte om stilgevallen bouwprojecten vlot te trekken, maar niet alles kan. De bouwsector zal drastisch moeten hervormen om vrijgekomen ruimte optimaal te benutten.

Al die mooie woorden worden niet van vandaag op morgen werkelijkheid. Daar gaan waarschijnlijk de nodige jaren overheen. Eén ding staat echter als een paal boven water. Het stikstof besluit zal zeker voor de korte termijn fnuikend uitpakken voor de woningmarkt. De Bouwsector zelf komt voor 2020 met een uiterst sombere prognose. Volgens belangenorganisatie Neprom zullen er bij ongewijzigd beleid in 2020 hooguit 35.000 woningen aan de nationale woningvoorraad toegevoegd worden.

Hoe zal het in de jaren na 2020 gaan? De eerste tekenen zijn weinig geruststellend. Door de uitspraak van de Raad van State is de vergunningverlening voor projecten volledig stil komen te liggen. Volgens een inventarisatie staan 18.000 projecten op losse schroeven. Daarmee komen 70.000 banen in de bouw op de tocht te staan, berekende ABN-AMRO. Een deel kan worden opgevangen door het niet invullen van vacatures. Maar de bouw zal niet ontkomen aan het verkleinen van de flexibele schil of het ontslaan van vast personeel. Eerder berekende ABN-AMRO al dat de uitspraak de komende vijf jaar een schadepost van 14 miljard betekent voor de bouwsector.

Figuur 1 Woningtekort in 2019 en 2030per woningmarktgebied

En dan te bedenken, dat de Bouwsector al zuchtte onder de last van een tekort aan personeel. Uit diverse bronnen valt op te maken dat tot en met 2023 voor minimaal jaarlijks €1 miljard aan nieuwe woningen bouwen, onzeker is geworden. Het effect zal in de Randstad het grootst zijn. Daar werden de afgelopen jaren de meeste vergunningen voor nieuwe woningen afgegeven. Onzekerheid over de precieze gevolgen van de PAS uitspraak blijven vooralsnog groot. Wel is duidelijk dat voor veel optimisme weinig reden is. Het lijkt nagenoeg onmogelijk, dat er tot 2025 jaarlijks de beoogde 75.000 woningen bijkomen, laat staan de benodigde 95.000.  Daarmee lijkt de marktpositie van de starters en de middeninkomens eerder verder te verslechteren dan te verbeteren alle daadkracht van het kabinet Ritte III ten spijt. Misschien tovert er nog iemand een konijn uit de hoge hoed.