Ga er maar aanstaan: stijgende woonuitgaven, lange wachtlijsten voor een sociale huurwoning, hoge hypotheeklasten en grote problemen voor starters om een woning te vinden. Dan zijn er nog strenge toewijzingsregels bij een sociale huurwoningen, veranderingen in de regels voor huurtoeslag. En om het allemaal nog erger te maken: er zijn te weinig woningen in de vrije huursector, de doorstroming stokt en er is een woningtekort. Het leed op de woningmarkt in Nederland is bijna niet te overzien. 

De woningmarkt staat voortdurend in de belangstelling, vooral als hij minder goed functioneert. Alle partijen die in hun beleid met de woningmarkt te maken hebben of het functioneren daarvan willen beïnvloeden en/of verbeteren hebben baat bij goede informatie over die woningmarkt. Niet alleen is het nodig te weten hoe het nu zit, maar ook is het belangrijk te weten welke kant het straks uitgaat. Via het woningmarktmodel Socrates worden beide aspecten, heden en toekomst, verenigd en in beeld gebracht.

Met behulp van het Socrates-model worden de verwachte en mogelijke ontwikkelingen op de Nederlandse woningmarkt op regionaal en lokaal niveau beschreven, daarbij gebruikmakend van verschillend scenario's. Het Socrates-model simuleert verhuisprocessen, verhuisketens en doorstroming, zodat recht wordt gedaan aan de dynamiek op de woningmarkt. Het model brengt vraag-aanbodverhoudingen in beeld, zoekt daarbij naar een optimale invulling van het woningbouwprogramma en is erop gericht om zoveel mogelijk huishoudens volgens hun woonwensen te laten wonen.

Figuur 1 Jaarlijkse toename van het aantal huishoudens, 2018 - 2049

In de komende edities van deze Nieuwsbrief nemen we in eerste instantie de verschillende scenario's onder de loep. In tweede instantie gaan we kijken naar de effecten van de verschillende scenario's voor de inrichting van de woningmarkt van morgen. Voorspellen is moeilijk, juist omdat het de toekomst betreft. Daarom moet een overheid, die iets zinnigs op papier wil zetten, wel werken met scenario's. Daarin komen een reeks van variabelen aanbod die medebepalend zijn voor de ontwikkelingen op de woningmarkt.

Een eerste variabele is uiteraard de demografie. Hoe ontwikkelt de bevolking zich in dit land. De meest onzekere factor daarbij is de instroom van migranten. Die laat zich maar moeilijk voorspellen. Een centrale rol spelen bij het becijferen van de demografische ontwikkeling de kernprognoses 1918 - 2060 van het Centraal Bureau van de Statistiek. Volgens de meest recente prognose zal de Nederlandse bevolking sneller toenemen dan verwacht, omdat er meer migranten deze kant uitkomen.

In 2030 zullen er 100.000 mensen meer in Nederland wonen dan tot dusverre aangenomen.Dat heeft ook consequenties voor het aantal huishoudens. Dat zal naar verwachting 54.000 hoger uitvallen. In de periode 2018 - 2030 zal het aantal huishoudens toenemen met 670.000 naar in totaal 8,5 miljoen. Dat is een stijging van 8,5 %. De bevolking stijgt in diezelfde periode met 4,9 % ofwel 850.000 personen. Het verschil in groei tussen de totale bevolking en huishoudens is voor het leeuwendeel terug te voeren op vergrijzing en individualisering.

Niet alleen de demografie laat zich maar heel moeilijk voorspellen, hetzelfde geldt uiteraard ook voor de inkomensontwikkeling. Daarom wordt in de diverse scenario's gewerkt met langjarige gemiddeldes en bandbreedtes. Het langjarig gemiddelde bedraagt 0,4 %. De bandbreedte varieert van 0,1 % - 0,7 %. Op huishoudensniveau wordt rekening gehouden met een zekere differentiatie. Sommige types huishoudens zien hun inkomen structureel meer stijgen en sommige structureel minder.

Figuur 2 Ontwikkeling netto besteedbaar inkomen

Belangrijk voor de woningmark van morgen is ook hoe de woonvoorkeuren zich ontwikkelen. Er is een groot verschil tussen starters en huurders enerzijds en eigenaars/doorstromers anderzijds. Van de laatste groep wil 89 % opnieuw kopen en slechts 11 % huren. Bij starters en huurders liggen de verhoudingen heel anders. Daar wil ongeveer 40 % kopen en maar liefst 60 % huren. Sinds 2015 is er een verschuiving merkbaar bijstarters van huren naar kopen.

Voor al die potentiële kopers en huurders is het wel prettig om te weten hoeveel er de komende jaren bijgebouwd gaat worden. Aan één ding twijfelt niemand. Anno 2019 zijn er veel meer gegadigden voor woningen dan dat er aangeboden worden. Prijzen blijven daarom stijgen en het ene record na het andere sneuvelt. Woningzoekenden hoeven zich voorlopig weinig illusies te maken. Tot 2030 komen er jaarlijks ongeveer 64.000 woningen bij. Dat klinkt mooi, maar het betekent wel dat pas over pakweg 10 jaar er een redelijk evenwicht zal zijn tussen vraag en aanbod.

Figuur 3 Ontwikkeling woningvoorraad en aantal huishoudens

Om het verhaal over variabelen af te maken introduceren we ook nog het begrip bouwstrategie. Dan draait het om de kwalitatieve invulling van nieuwbouw en sloop. De samenstelling van de nieuwbouw kan trendmatig worden ingericht door te kijken naar de samenstelling in het recente verleden. In dat geval wordt de nieuwbouw in kwalitatieve zin als het ware opgelegd. Deze strategie heet in het jargon Bouwtrend.

Een variant op de bouwtrend is kijken naar de wensen van de consument. Hoe wordt die het beste bediend? Dan zijn er weer twee mogelijkheden. Het model kijkt vooral naar de doorstromer. Dat is geen gek uitgangspunt. Een verhuizing van een doorstromer naar een nieuwe woning kan een reeks van verhuizingen met zich mee brengen. Deze strategie wordt Doorstroom genoemd.

Vanuit het consumentgericht bouwen kan uiteraard ook de keuze gemaakt worden om starters net zo veel kansen te bieden als doorstromers. Deze strategie wordt Gelijk genoemd. Een nieuwe woning voor een starter helpt vooral de starter, maar faciliteert andere huishoudens niet bij het maken van een volgende stap in de wooncarrière.

Vanuit welk gezichtspunt je ook naar de Nederlandse woningmarkt kijkt, het blijft een moeilijk verhaal. In recente nieuwsbrieven hebben we ruim aandacht geschonken aan de bureaucratie en de soms strijdige belangen van de verschillende partijen, betrokken bij het bouwproces. Die zijn er mede debet aan dat in het hier en nu voor veel woningzoekenden er weinig hoop is op een woning, laat staan een gewenste woning. Het hierboven geschetste plaatje voor de nabije toekomst stemt evenmin vrolijk. Er zijn geen snelle en gemakkelijke oplossingen.