![news post](/template/images/news-post1.png)
De toekomst van het Nederlands woonbeleid (deel 1)
De toekomst van het Nederlands woonbeleid (deel 1)
Nederland kent een lange traditie van woonbeleid. Betaalbaarheid (prijs), beschikbaarheid (aanbod,àvolume) en kwaliteit van de woningvoorraad zijn decennia lang de hoofddoelen van dit beleid geweest.àOm deze doelen te bereiken zijn in diezelfde afgelopen decennia meerdere instrumenten ingezet, zoalsàde huurregulering, het domein van woningcorporaties, de hypotheekrenteaftrek, deàoverdrachtsbelasting en het eigenwoningforfait. Woonbeleid is daarmee een dynamisch proces, datàeigenlijk nooit stopt. In de afgelopen jaren zijn al meerdere hervormingen doorgevoerd op deàwoningmarkt. In de komende jaren zullen ongetwijfeld nieuwe beleidsmaatregelen getroffen worden.àVeelgenoemde themaâÃÂÃÂs zijn het geleidelijk afschaffen van de subsidiÃÂëring van het eigenwoningbezit, hetàstreven naar marktconforme huren, het stimuleren van het middensegment van de huursector en eenàsterkere focus van de corporatiesector op het huisvesten van huishoudens met een laag inkomen.àRandvoorwaarden daarbij zijn de toegankelijkheid en betaalbaarheid voor de lagere inkomens.ÃÂ
Bij het vaststellen van het nieuwe beleid in de komende jaren zal de Nederlandse overheid zich latenàinspireren door ervaringen elders in Europa. Nederland is uiteraard niet het enige land dat de noodzaakàvoelt de woningmarkt te âÃÂÃÂmoderniserenâÃÂÃÂ. De meeste hervormingen in de koopsector zijn in veel landenàstappen geweest naar minder overheidssubsidies. We laten een aantal maatregelen in de onsàomringende landen de revue passeren en ook de effecten die ze gehad hebben op de woningmarktàaldaar. Uiteindelijk zullen we in een aantal nieuwsbrieven trachten in kaart te brengen hoe de toekomstàvan de Nederlandse woningmarkt er kan gaan uitzien.ÃÂ
- 1. Fiscale behandeling van de hypotheekschuld (hypotheekrenteaftrek)ÃÂ ÃÂ
De hypotheekrenteaftrek kan langs drie wegen worden afgebouwd: het aftrektarief, de hypotheeksomàen het aftrekbare rentebedrag. Hoewel het maximale aftrektarief vÃÂóÃÂór de hervormingen in deàverschillende landen niet veel van elkaar verschilt, lopen het transitieproces en het eindbeeld sterkàuiteen. In het VK is bijvoorbeeld het maximale aftrektarief stapsgewijs verlaagd van 60% naar 0%.ÃÂ
De Scandinavische landen daarentegen hebben de hypotheekschuld in de inkomstenbelastingÃÂ gehouden. De tariefsverlaging is in deze landen tot stand gebracht met het stelsel van de dualeÃÂ inkomstenbelasting. Het arbeidsinkomen wordt wel belast met progressieve tarieven, maar voorÃÂ kapitaalinkomen geldt sinds de hervormingen een proportioneel tarief.ÃÂ ÃÂ
ÃÂ In Duitsland kan de rente van hypotheken die zijn afgesloten om de eigen woning te financieren, nietÃÂ worden afgetrokken. Tot 1987 bestond in Duitsland een eigenwoningforfait, waarvan de betaaldeÃÂ hypotheekrente wel kon worden afgetrokken.ÃÂ
- ÃÂ 2.Het eigenwoningforfaitÃÂ ÃÂ
De belasting die wordt geheven over de fictieve huurwaarde van een woning (eigenwoningforfait), is inÃÂ de meeste landen van Europa afgeschaft bij de defiscalisering van het eigenwoningbezit, of vervangenÃÂ door een onroerendezaakbelasting (ozb) of een uitbreiding daarvan. Uitzonderingen zijn Nederland enÃÂ Noorwegen. De verschuiving van het eigenwoningforfait naar de ozb komt voort vanuit de gedachte datÃÂ eigenwoningbezitters meer begrip hebben voor de ozb, omdat deze wordt gezien als een bijdrage aanÃÂ lokale voorzieningen.ÃÂ ÃÂ
- 3.OverdrachtsbelastingÃÂ ÃÂ
Veel landen heffen een overdrachtsbelasting. De vormgeving daarvan is op uiteenlopende wijzeàaangepast. Enerzijds hebben het VK, Finland, en Zweden een (soms tijdelijke) verlaging van deàoverdrachtsbelasting doorgevoerd. Starters tot de leeftijd van veertig jaar zijn in Finland sinds deàhervormingen vrijgesteld van deze belasting en alle starters in het VK profiteren van een korting op deàoverdrachtsbelasting. Anderzijds heeft in Duitsland in diverse deelstaten een verhoging van deàoverdrachtsbelasting plaatsgevonden. De tarieven variÃÂëren van 3,5% tot 6,5% van de aankoopprijs.àÃÂ
- 4.BouwspaarsysteemÃÂ ÃÂ
In Duitsland bestaat een bouwspaarsysteem waardoor het via rentepremies (de overheidssubsidieÃÂ bedraagt circa 9% van het gespaarde bedrag) financieel aantrekkelijk is om te sparen voor eenÃÂ aanbetaling bij de aankoop van de eigen woning. Rentepremies zijn echter gemaximeerd en zijnÃÂ bovendien beperkt tot huishoudens met een laag inkomen. Daarnaast hebben spaarders, die zichÃÂ committeren aan het programma, recht op een lening. Hierdoor wordt sparen en lenen voor de eigenÃÂ woning gecombineerd tot een product. Bouwsparen levert in ieder geval een grotere mate vanÃÂ zekerheid over rentestanden op, maar niet een groot rentevoordeel.ÃÂ ÃÂ
- 5.Fiscale behandeling van eigen vermogen geÃÂïnvesteerd in de eigen woningàÃÂ
In Noorwegen wordt belasting geheven over het saldo van vermogen en schulden. Vanwege eenÃÂ vrijstellingsgrens en andere subsidies op wonen is de vermogensbelasting echter van geringe betekenisÃÂ voor eigenwoningbezitters. Er wordt 25% van de taxatiewaarde belast en de getaxeerde waardeÃÂ bedraagt niet meer dan 20% tot 30% van de marktwaarde van een woning.
àNoorwegen kent ook een vermogenswinstbelasting, maar evenals in de meeste landen wordt deàgerealiseerde vermogenswinst bij verkoop van de eigen woning niet belast. In veel andere landen wordtàgeen vermogensbelasting geheven en als er wel een vermogensbelasting wordt geheven, valt de waardeàvan het eigen huis er niet onder de jure of de facto. Dat heeft te maken met een hoge vrijstellingsdrempel.àVÃÂóÃÂór de belastingherziening in 2001 werd in Nederland wel een deel van de waarde van de eigen woningàbij het vermogen geteld onder de vermogensbelasting.àÃÂ
- 6.Loan-to-value (LTV-) limietÃÂ ÃÂ
Het VK en Zweden hebben een wijziging doorgevoerd in het maximaal te lenen bedrag voor deàfinanciering van de eigen woning ten opzichte van de waarde ervan (maximale LTV-ratio). In het VK is deàLTV-limiet opwaarts bijgesteld met 15%-punt naar 110% in de jaren negentig. In dezelfde periode is inàZweden de LTV-limiet verhoogd met 5%-punt naar 85%. Uit onderzoek van het IMF naar financiÃÂëleàstabiliteit en voorzichtig macro-economisch beleid in 49 landen blijkt dat ongeveer 40% van de landenàenige vorm van LTV-limieten hanteert.àÃÂ
- 7.Loan-to-income (LTI-) limietÃÂ ÃÂ
Limieten op de maximale LTI-ratio komen veelvuldig voor, meestal in combinatie met andereàmaatregelen om de omvang van leningen te beperken. Landen die recentelijk een LTI-limiet hebbenàingevoerd of verscherpt, zijn onder andere Zuid- Korea (2002), Griekenland (2005), KroatiÃÂë (2006) enàNoorwegen (2010). Het VK hanteert sinds 2014 een maximale LTI-ratio van 4,5 maal het bruto inkomenàvan huishoudens. In internationaal perspectief is de LTI-limiet in Nederland stringent.ÃÂ
- 8.Overige subsidiemaatregelenÃÂ ÃÂ
In het VK is afbouw van de hypotheekrenteaftrek samengegaan met een toename van het gebruik vanÃÂ income support for mortgage interest (ISMI). Deze regeling helpt eigenwoningbezitters die deÃÂ hypotheekrente niet langer kunnen dragen. Het is een vangnet voor eigenwoningbezitters die tenÃÂ gevolge van de versobering van de fiscale subsidie op de eigen woning in betalingsproblemen zijnÃÂ gekomen. De regeling bestaat nog steeds, maar is fors ingeperkt. De Zweedse overheid stond garantÃÂ voor de hypotheeksom tot 95% van de constructiekosten van de eigen woning, maar in 1992 is dezeÃÂ garantie ingeperkt tot 30% van de productiekosten. Daarnaast moeten eigenwoningbezitters sindsdienÃÂ een premie betalen voor de garantie.ÃÂ ÃÂ
De gevolgen voor de koopsectorÃÂ ÃÂ
Uit de ontwikkeling van gemiddelde reÃÂële huizenprijzen in de vier jaar vÃÂóÃÂór en in de vier jaar nÃÂá deàbelangrijkste tariefsverlaging kan worden afgeleid dat de verlaging van het maximale aftrektarief in hetàVerenigd Koningrijk (VK), Noorwegen en Finland niet gepaard is gegaan met een daling van deàgemiddelde reÃÂële huizenprijs. In Duitsland, Denemarken en Zweden zijn de huizenprijzen wel gedaald naàeen tariefsverlaging. De specifieke gevolgen van de verschillende hervormingen zijn natuurlijk lastig teàonderscheiden van conjuncturele invloeden op de woningmarkt. De huizenprijzen in deze landenàhadden dus ook kunnen dalen zonder tariefsverlaging. De uiteenlopende trends in huizenprijzen naàhervormingen kunnen daarnaast deels worden toegeschreven aan de renteontwikkeling. Het blijkt dat inàde landen waar een prijsdaling is opgetreden, in dezelfde periode de reÃÂële rente steeg âÃÂàuitgezonderdàDuitsland.ÃÂ
Bij de hervormingen is in de verschillende landen het transitieproces ook verschillend vormgegeven. Het VK onderscheidt zich doordat de fiscale ingrepen relatief geleidelijk en stapsgewijs zijn doorgevoerd. Door het niet-geÃÂïndexeerde maximum aan de hypotheeksom viel tegen de achtergrond van nominaal stijgende huizenprijzen een relatief steeds kleiner deel van de rente onder de aftrek. Finland hanteerde voorafgaand aan de tariefsverlaging ook een plafond voor de renteaftrek.àEen tweede factor waarmee het VK zich onderscheidt van de Scandinavische landen, zijn het flankerend beleid en de stimuleringsmaatregelen. In het VK is de afbouw van de hypotheekrenteaftrek samengegaan met een groter gebruik van de regeling die eigenwoningbezitters met betalingsproblemen helpt. De kosten van de regeling stegen explosief van GBP 31 miljoen in 1979 tot GBP 1,2 miljard pond in 1993. Daarnaast is de vraag naar koopwoningen gestimuleerd met een verhoging van de LTV-limiet naar 110%. Denemarken en Zweden hebben de aanvangskosten van een hypotheek juist verhoogd via respectievelijk de verplichte combinatiehypotheek en een lagere overheidsgarantie. Het hervormen van de woningmarkt ging in beide landen ook gepaard met een scherpe daling van het aantal transacties.
Als bovenstaande een ding duidelijk maakt dan is het wel, dat hervormingen in het buitenland wel inzicht bieden in ontwikkelingen, maar geen panklare oplossing. Zoals we op voorhand hadden mogen verwachten, zet elk land eigen accenten gebaseerd op de eigen unieke situatie. Voor een toekomstig Nederlands woonbeleid mag het buitenland daarom hooguit als inspiratiebron dienen. Succesvolle hervormingen in de ons omringende landen kunnen niet een op een naar de Nederlandse situatie vertaald worden. We gaan daar in de komende Nieuwsbrieven ruimschoots op in.
Bron:ÃÂ ÃÂ Dr. C.A.M. Wijtvliet