De Nederlandse markt voor woninghypotheken volgens Rabobank
De Nederlandse markt voor woninghypotheken volgens Rabobank
In de 2de helft van 2008 komt ook in Nederland de kredietcrisis aan. De directe aanleiding was het omvallen van Lehman Brothers in september van dat jaar. Een zeer in het oog springend gevolg was dat grote Nederlandse banken en verzekeraars hun heil zochten onder de vleugels van de Nederlandse overheid. Brussel gaf hiervoor toestemming, maar een van de voorwaarden was dat banken met overheidssteun niet goedkoper hun hypotheken mochten aanbieden dan banken die geen staatsseun genoten. Door deze voorwaarde kreeg Rabobank, in Nederland de grootste aanbieder van hypotheken, het prijsleiderschap in de schoot geworpen.
Vanaf 2009, het jaar van de staatssteun, gebeurt er iets merkwaardigs. De hypotheekmarktrente komt vanaf 2009 hoger te liggen dan in de ons omringende landen. Volgens hoogleraren als M. Schinkel en Sweder van Wijnbergen was dat het gevolg van het gebrek aan concurrentie op de Nederlandse bankenmarkt. In geval van de hypothekenmarkt had het prijsleiderschap van Rabobank concurrentie nagenoeg onmogelijk gemaakt. De coöperatieven bank bepaalde in de praktijk de hoogte van de hypotheekrente en de anderen volgden.
Het ligt voor de hand, dat prijsleider Rabobank zich aangesproken voelde door de kritiek en in januari 2013 kwam strateeg Wim Boonstra met een weerwoord. In Nederlandse hypotheekrentes: feiten en fabels stelt Boonstra om te beginnen vast, dat een hoge concentratiegraad in de bankenwereld niet automatisch gelijk staat met een gebrek aan concurrentie. Hij stelt vast dat kleine landen als Nederland vaak een hoge concentratiegraad kennen, maar dat de weinige aanbieders allemaal wel een landelijke dekking hebben. Een land als Duitsland mag meer banken hebben, maar veel van die spelers zijn klein met een lokaal of regionaal bereik. De Duitse consument heeft daarom in tegenstelling tot de Nederlandse consument niet automatisch toegang tot meerdere aanbieders van financiële producten.
Ook blijkt volgens Boonstra dat in landen met een hoge concentratiegraad het standaardpakket van financiële producten en diensten vaak lager in prijs is dan in landen met een lage concentratiegraad. Zo is de rentemarge (het verschil tussen debet- en creditrente) in Nederland laag in vergelijking met veel andere landen, aldus Boonstra. Dat wijst volgens hem op stevige onderlinge concurrentie tussen partijen en zou het gerucht van prijsafspraken naar het rijk der fabelen verbannen.
Het maken van kartelafspraken in een open markt als Nederland is in de ogen van Boonstra sowieso onmogelijk. Gaan prijzen of marges in een marktsegment sterk afwijken, dan doet de tucht van de markt zijn werk. Nieuwkomers, hetzij buitenlandse partijen, hetzij andere aanbieders van financiële producten, zullen het segment betreden en het evenwicht herstellen. In Nederland zijn niet alleen Nederlandse banken actief op de hypothekenmarkt, maar ook buitenlandse partijen, verzekeraars en pensioenfondsen.
De Nederlandse markt voor woninghypotheken is volgens Boonstra zelfs extreem open en extreem gemakkelijk toegankelijk. Die openheid en toegankelijkheid is toe te schrijven, aldus Boonstra, aan de zogeheten tussenpersonen. In Nederland waren de tussenpersonen in die jaren goed voor ongeveer 60% van alle verkochte hypotheken. Dankzij die tussenpersonen kunnen nieuwkomers gemakkelijk de markt voor woninghypotheken betreden. Zodoende hebben ze immers zonder al te veel inspanningen toegang tot een groot en landelijk netwerk. Dankzij die tussenpersoon heeft de nieuwkomer niet eens een bankvergunning nodig, verzucht Boonstra. Ondanks die openheid en toegankelijkheid is het aantal nieuwkomers beperkt gebleven. In de periode 1996 – 2011 telt Boonstra er slechts zeven (7). Zouden de marges voor woninghypotheken werkelijk zo aantrekkelijk zijn als gesuggereerd, dan had het aantal nieuwkomers toch veel hoger gelegen, zo is de gedachtegang van de strateeg.
De gedachtegang van Wim Boonstra is logisch en consistent. Toch is op het eerste gezicht de Nederlandse hypotheekrente hoger dan die in de omringende landen. Dat doet vreemd aan gelet op het bovenstaande betoog. Maar ook hier heeft de strateeg zijn zegje klaar.
Boonstra erkent dat de ontwikkeling van de Nederlandse hypotheektarieven sedert 2008 een afwijkend verloop kennen van dat in de ons omringende landen. Dat werpt uiteraard vragen op. Waarom is dat en waarom wordt de op het eerste gezicht lage rente nauwelijks weerspiegeld in het verloop van de hypotheektarieven? Een andere vraag is of de hypotheektarieven in Nederland inderdaad zo hoog zijn in Europees verband.
Voor Boonstra is het duidelijk dat je de tarieven niet zomaar een-op-een kunt vergelijken. Er zijn aanwijsbare verschillen tussen landen als het gaat om zaken als fiscaliteit en/of wetgeving op het gebied van huisvesting.
Het is misschien goed om eerst uit te leggen hoe de hoogte van de rente voor een hypotheekproduct in principe tot stand komt. De hoogte van de rentetarieven wordt bepaald door de kostprijs van het product met daar bovenop de winstmarge. De kostprijs is een samenspel van variabele kosten en vaste kosten. Vast zijn onder meer de kosten voor het aantrekken en van spaargelden en bepaalde risico-opslagen. De opslagen voor specifieke risico’s en operationele kosten worden door de NMa geschat op 0,8%, aldus Boonstra. De variabele kosten zijn vooral financieringskosten voor banken. Het gaat dan om de rente die de bank betaalt voor de bij haar gestalde spaargelden, de rente die betaald moet worden voor het aantrekken van middelen op de financiële markten en het vereiste rendement op het eigen vermogen. Deze kosten kunnen voor individuele banken sterk verschillen. Zo betalen banken op de financiële markten een tarief dat afhankelijk is van het risicoprofiel van de betreffende bank. Verder kan de mix van spaargeld en professionele funding van bank tot bank onderling sterk verschillen. Dat geldt zowel tussen banken, maar ook tussen landen, al naar gelang van de beschikbaarheid van de diverse financieringsbronnen. Daarbij speelt de macro-economische context een belangrijke rol.
Boonstra wijst erop, dat Nederland van oudsher een groot nationaal spaaroverschot heeft. Dat overschot komt volledig op het conto van de particuliere sector. Dat wil echter niet zeggen dat Nederland zwemt in spaargelden. Het overschot is vooral het gevolg van grote contractueel vastgelegde pensioenbesparingen. Dat geld rust bij de pensioenfondsen en die zetten al die gelden niet op een spaarrekening bij een bank. Ze beleggen dit geld voor het overgrote deel in het buitenland. Particuliere beleggers doen trouwens hetzelfde. Er vindt met andere woorden een uitstroom plaats en deze uitstroom is weer groter dan het spaaroverschot. Zo ontstaat een liquiditeitsgat. Dit gat moeten banken opvullen door gelden aan te trekken op de internationale geld- en kapitaalmarkten.
