news post
left arrow

Is een eigen huis nog wel een goede investering?

calender Jun Mon 24 2024

Is een eigen huis nog wel een goede investering?

May 2016

Nederland vergrijst. Iedereen weet natuurlijk dat die vergrijzing eraan zit te komen. Datprocesgaat misschien toch harder dan we nu willen beseffen en het heeft waarschijnlijk ook verder gaande gevolgen dan tot voor kort werd aangenomen. De groei van het aantal huishoudens zit bijvoorbeeld de komende jaren voornamelijk aan de grijze kant. De komende tien jaar komen er 370.000 eenpersoonshuishoudens bij. Dat is ongeveer 75% van de totale huishoudensgroei. Dat zijn met name alleenstaande 65-plussers. Het aantal gezinnen met kinderen zal juist afnemen. 


Het kantelend demografisch beeld heeft veel consequenties en zekerookvoor de huizenmarkt.Gezinnen met kinderenzijn nu nog de belangrijkstehuizenkopers!Maar dat is al bijna een waarheid van gisteren. Het aantal kleine huishoudens groeit het komende decennium, terwijl het aantal gezinnen afneemt. De vraag naar grotere woningen ontwikkelt zich daarom minder gunstig dan de vraag naar kleinere woningen. Dat wordt nog eens extra versterkt door de beperkingen in de hypotheekrenteaftrek. Deze raakt voornamelijk huizenbezitters met hogere inkomens, die vaak een duurder huis bezitten of zouden willen kopen. Daardoor ontwikkelen de prijzen van grotere en duurdere woningen zich minder gunstig, vooral aan de randen van het land.

Koopwoningbezitters en aspirant-kopers doen er daarom goed aan hun beeld van de afgelopen decennia bij te stellen wanneer het gaat om de ontwikkeling van de huizenprijzen in Nederland. Tot voor de crisis stegen huizenprijzen jaarlijks gemiddeld met 5% of meer. Maar die periode lijkt voorlopig afgesloten. Tot 2025 kan de prijsstijging gemiddeldnaar 2% per jaargaan dalen, zo is de verwachting. Dat is uiteraard niet alleen te wijten aan de vergrijzing, maar ook aan strengere financieringsregels, minder hypotheekrenteaftrek en aan toenemende inkomensfluctuaties. 

           
We spreken gemakkelijk over gemiddeldes, maar feitelijk bestaat er niet zoiets als één Nederlandse huizenmarkt. Zo is er van oudsher een groot verschil metde huizenmarkt in de grote steden. Daar stegen de prijzen van koopwoningen altijd en ook in de komende jaren zal daar een aardige groei te zienzijn. Het is nog onduidelijk of de prijsstijgingen terug op het niveau van de afgelopen decenniazullen komen. Wel zijn er trends zichtbaar die een snellere prijsstijging reëel maken. 

De steden blijven hun aantrekkingskracht uitoefenen op starters. Nieuw is wel, dat gezinnen vaker in de stad blijven wonen. De koopkracht ontwikkelt zich in de steden daardoor relatief gunstig. Deze trek naar de steden heeft ook effect op de huizenprijzen. In Nederland is 55% van de 7,5 miljoen woningen een koopwoning, maar in de grote steden liggen deze percentages een stuk lager. Ook zijn het vooral gezinnen met kinderen die in koophuizen wonen,rond de 80%. Dus als die in de grote steden blijven, waar weinig aanbod is, lopen de prijzen als snel weer op. Ook de stijgende huren zullen vooral in de steden huurders aanzetten tot kopen.

Op het platteland geldteen omgekeerde ontwikkeling. Daar slaat de vergrijzing harder toe. Het aantal huishoudens groeit minder hard en in de huizen wonen vaker ouderen,samen of alleen, na het uitvliegen van hun kroost. Deze groep huizenbezitters heeft vaak al veel afgelost en relatief goedkoop gekocht. Dat leidt ertoe dat zij of hun nabestaanden bij verkoop sneller bereid en instaat zullen zijn om in prijs te zakken.

De tegenstelling stad versus platteland bestaat niet alleen op lokaal/regionaal niveau maar ook op landelijk niveau. Dan doelen we op de tegengestelde ontwikkelingen in de Randstad en in de periferie van Nederland. Die tegenstelling bestaat al lang en zal de komende jaren alleen maar verscherpen en verdiepen!Vooral het verschil tussen Amsterdam en de rest van Nederland is nog groter geworden. Al in 1995 was het relatief duur om een huis in Amsterdam te kopen. Maar waar Amsterdamse huizen destijds slechts 5% duurder waren dan gemiddeld, is dat verschil opgelopen tot 43% nu. Ook in Den Haag en Rotterdam zijn woningen sterker in prijs gestegen dan in de rest van Nederland.

In de periferie ziet het beeld er totaal anders uit. Daar is sprake van groei van zogeheten verstilde markten. Hoe ouder de bevolking in een gebied is, hoe minder mensen er verhuizen. Weinig mensen willen hun woning verkopen en weinig mensen willen er kopen. Huizenprijzen hebben eerder de neiging te dalen dan te stijgen. Limburg en Zeeuws-Vlaanderen zijn voorbeelden van dit soort verstilde markten. Het komende decennium wordt dit alleen maar sterker.In de jonge gebieden wonen mensen met flexibele contracten die bij inkomensveranderingen juist wel willen verhuizen. Zij kunnen ook makkelijker verhuizen, omdat de prijsstijgingen er groter zijn en hun huis dus eerder boven water komt.

Zeker tot aan het eind van de vorigeeeuwwas het een vanzelfsprekendheid. Een eigen huis was een goede investering voor de toekomst. Het diende als extra pensioenpotje. Het was mede om die reden, dat overheden in heel West Europa de eigen woning hebben bevorderd. Die vanzelfsprekendheid is om meerdere redenen weg! Dat willen we aangeven met deze nieuwsbrief. Huiseigenaren op leeftijd doen er goed aan om zich af te vragen wat ze eigenlijk met hun huis willen. Houden ze het aan in de hoop dat prijzen zullen blijven stijgen ofgaan ze op zoek naar andere oplossingen.